* 今年基金管理规模将增逾四成至100亿元以上

* 投资更看重积聚能力强的二线城市和基本面较好的三线

* 商业地产和新城镇建设孕育机会

* 房地产行业进入平稳发展期,房价暴涨可能性不大

路透北京1月24日 - 近两年中国楼市进入相对调整期,但房地产私募基金却逆势迎来蓬勃发展.大型房地产开发商--金地集团(600383.SS: 行情)旗下房地产基金稳盛投资预期,今年其管理资金规模将续增逾四成至100亿元人民币以上,并会在二三线城市挖掘更多投资商业和住宅地产的机会.

稳盛投资总经理吴涛周四接受路透专访时表示,今年整体流动性与2012年相比,预计环境会相对宽松,开发商融资状况料有所改善,基金投资将面临更多竞争,而主要地区楼市回暖,地价上升亦可能拉低未来投资的潜在收益率.不过,结构性投资的机会仍然存在.

"今年投资更看重集聚能力强的二线城市和基本面较好的三线."他指出,这些市场相对而言更为稳健,当地的中小开发商也有更多的融资诉求.而在去年,稳盛投资主要集中在主流的一二线城市,因此还有更多的市场可以去开拓.

成立于2009年的稳盛投资,目前管理人民币和美元基金规模分别为60亿元和2.1亿美元,整体规模在70亿元以上,较2011年的25亿元劲增1.8倍.

中国本轮房地产调控已历时三年,在境内资本市场融资和银行开发贷受限,房地产信托审查从严后,房地产私募基金得以高速发展,规模从2010年的500亿元增至2011年的近千亿,成为开发商的重要融资渠道之一.

清科研究中心最新统计显示,2012年共有94支可投资于中国大陆的私募房地产投资基金完成募集,其中披露金额的90支基金共计募集59.55亿美元,新募基金总数同比增加40.3%,募集金额同比略升1.6%.

吴涛认为,房地产基金未来仍具有良好的发展前景.在商业地产方面,开发商受制于现金流压力难以持有物业而被迫散售,机构有投资意愿却又难寻合适物业,这种资源错配为基金提供发展空间.

而新一届领导层提出新城镇化建设亦为房地产基金提供良机,他表示,将在城镇整体开发、旧城改造、项目后续支持上,寻求与地方政府的合作.未来随着资产证券化的推进,房地产基金规模有望进一步提升.其并预计,今年下半年可能有人民币房地产信托基金(REITs)出现.

**房价未来暴涨可能不大**

中国房地产在经历去年上半年的低迷后,下半年持续回暖,对此吴涛认为,房地产行业已经回到平稳发展轨道.

"整体判断这个行业的阶段性低点已经过去了.今后是否会出现土地价格和房价的暴涨?这个可能性比较小."

他解释道,尽管局部如北京的核心区供应很紧,但全国范围看仍有前两年留下的大量存货要消化.去年土地价格偏低,或导致新增商品房价格不会出现大幅度增长;政策面则难出现大面积松动,若有扶持也将偏重于刚性需求和保障房.

他并认为,区域之间的分化会更加明显.一线城市和部分热点的二线城市,由于供应相对不足,房价可能会面对较强的上涨压力;对于大部分三四线城市而言,市场总体会保持一个平稳的态势,但由于这些城市在过去几年土地出让面积较大,因此房价上升空间也相对有限.

国家统计局上周公布的房地产数据显示,中国楼市在数九寒冬中持续回暖,随着刚需的积极入市,一线和部分二线城市房地产市场年末量价齐升,与去年上半年的冷清形成鲜明对照.

此外,在提及瑞银金地中国房地产美元基金(UG基金)时,吴涛表示,该基金目前已完成四个房地产项目的投资,项目收益率应能满足当初设定的基金预期收益率要求,大约在20%.若第一期基金的投资完成比例超过75%,稳盛会立即考虑发起第二期美元基金产品.

"今年希望能做一期新的,是否沿用之前的策略还在商量之中."他称.UG基金是中国内地首个由开发商参与发起并成功募集的外资房地产股权私募基金.

包括金地、远洋地产、保利地产等在内的多家开发商均已独立或合作发起境内外房地产基金,金地将房地产金融上升到战略高度,提出以住宅业务为核心,以商业地产和金融业务为两翼,而稳盛投资是一翼中专注于中国房地产市场投资的私募基金管理公司.