2016金砖论坛暨第五届全球房地产金融峰会城市巡演•北京站5月24日在北京举行。供给侧改革来临，意味着中国房地产市场从增量到存量转化的正式开始，当旧模式无法适应市场与企业需求，再创新成为了中国房地产业界最紧迫的问题。在会上，稳盛（天津）投资管理有限公司董事总经理、总裁许亚峰先生就新形势下地产基金的发展趋势进行了阐述，以下为发言实录：

首先，许总对2016年房地产发展形势做了展望。

许总表示，当前的亚洲房地产市场是过去近八年（金融危机后）世界各国央行推行宽松货币政策的产物。虽然美国的量化宽松政策业已收尾，但日本和欧洲仍继续为市场提供流动性。同时，许多亚洲国家目前的银行利率低于其一年前水平；虽然宽松的货币周期似乎正越来越接近尾声，但亚洲及全球许多机构投资者仍继续在亚洲房地产市场内投入更多资金，数量有限的各类房地产资产受到追逐，2015年区域内的许多国家房地产价格上升，投资收益率萎缩；

调研结果显示，亚太区房地产行业专业人士对2016年区域内房地产盈利前景的预测指数较往年呈现小幅下降，显示出在美元走强、投资收益率萎缩的宽松市场周期末端，房地产市场审慎情绪上升。

近期权威人士指出中国宏观经济进入L型发展阶段，宽松货币政策下市场货币供应量和社会融资规模持续增长，2016年1-4月份，M2同比增长13%，社会融资规模总额达到7.4万亿，持续刺激房地产市场的发展；一、二线城市地王频出，部分城市房价涨幅超过预期，但大部分城市的商品住宅实际需求仍存在放缓或者瓶颈状态，中长期市场去化速度仍面临较大压力；一线城市大宗物业买卖交易活跃，上海和北京仍然是热点区域，国内投资者占据市场主要地位，其中以保险机构、国有企业和国内私募基金最具代表性；商业地产的实际使用者需求增长放缓，资本化率继续下降趋势明显；工业物流地产在强劲需求的推动下仍然保持健康的发展态势。

许总通过图表和数据分析表示，大型房企地产基金与中小地产公司的战略合作将成为未来的主旋律，融资+代建模式、小股操盘模式会是中小型房企与大型地产基金针对开发类项目的主要选择之一。大型房企在开发能力、资金成本和资产管理等方面的优势更加明显。

接着，许总分析了跨境房地产投资和国际化资产的配置。

近期中国投资者针对主要发达经济体的跨境投资仍处于增长阶段，重点国家区域包括美国、英国、欧洲和澳大利亚等；截至2015年年底，中国对外投资总额已将近300亿美元，几乎是2014年投资总额的两倍，其中中资对于美国商业地产的直接投资额达到了151亿美元(约合人民币977亿)，几乎达到了过去16年来总量的一半；2015年，国内房地产开发投资总额9.6万亿人民币，对外房地产投资按200亿美元计算，仅相当于国内投资额的1.37%。许总表示，这一数值远低于正常的市场比例10-12%的水平，所以发展空间巨大。

因此，许总指出了中国跨境房地产投资的合理路径。首先是要选择适合自身的策略和区域，抓住市场首期，选对合作伙伴，设计有利于财务投资者的交易结构，赢得市场的信任和尊重，在这一过程中不断积累经验并获得合理回报，逐步开始建立海外平台，成熟的项目渠道和资源网络，最终成为行业专家，获取超额收益。

许总认为，中国跨境房地产投资将有4个主要的趋势：

1）投资总量应将继续攀升：开发商及投资者均通过海外市场相对稳定收益率、相关的正常环境和场需求、以及发展国际业务和品牌形象之机遇获利；

2）范围扩大化：海外门户城市副中心区域、门户城市周边城市的投资机会将获得日益关注；

3）模式多元化：开发商和机构投资者均将继续多元化并尝试投资各级别资产；

4）团队专业化：一个专业团队和长期合作的当地合作伙伴不可或缺，该团队需要由来自房地产、税收、法律及运营等领域，熟悉当地市场及相关政策的专家组成。

最后，许总提出，资产证券化将助推房地产稳步发展。

中国一线和重点二线城市逐步进入存量房时代，为资产证券化加深基础。资产证券化是加快企业资金周转，实现轻资产运营退出的重要方式。针对基础资产的深入研判与选择设计最合适的结构化金融产品方案，将会成为房地产金融成功运作的关键。

在资产证券化目标投资项目的选择方向和竞争优势上，许总提出两点建议：

（1）不动产物权

不动产的物权发生了转让，实现了出售价值，如中信启航、中信凯德科技园基金等模式；

（2）基于不动产产生的各种收益

商场/写字楼/酒店工业/仓储物流/产业园区等的经营收益：如海印项目、中信苏宁云商项目购房尾款、物业管理费等，如：博时资本-世茂天成项目。

在报告的末尾，许总提出了地产基金在面临市场转型过程中的4大核心竞争力，即融资能力、资产运营能力、投资能力、创新突破能力。房地产金融和基金管理的核心在于金融产品的设计和发行能力、投资者关系和基金管理。