【稳盛动态】稳盛投资战略发展部总经理辛勇受邀出席2020股权投资产业峰会：精耕细作 精诚合作

2020年8月19-20日，由融资中国主办，融中集团、融中母基金研究院、融中资本协办的“2020股权投资产业峰会”在上海隆重举行。投资机构、产业资本、家族办公室、地产基金、上市公司、独角兽企业、政府相关领导、行业专家等汇聚一堂，聚焦行业发展趋势、产业投资热点话题，共探新经济下的未来产业投资布局。

2020年8月19日，稳盛投资战略发展部总经理辛勇受邀出席题为《自力更生，地产基金精耕细作的价值回归时代》的圆桌对话。圆桌对话由中城投资助理总裁、董事会秘书赵珂主持，参与同场对话的嘉宾还有五牛控股合伙人陈庆仪、鸿坤财富高级副总裁/资产管理事业部总经理李莉、绿地金融控股集团首席战略官李想、远洋资本副总经理/基金业务中心总经理郑凡明。对话过程中，辛勇总就“房地产基金长期股权投资”、“不动产资产收购”、“REITs”等话题分享了看法。

提及房地产基金，通常都会讲到募投管退。辛总认为，募投管退的本质是归根于对资产端的投资、资产运营管理能力和对资本端需求匹配及协调平衡的能力。从地产基金的细分策略来看，基于投资人的资金属性要求和风险控制要求，稳盛投资倾向于向增值型策略发展。在收购资产后，通过对资产的运营改造为资产赋能，使资产得到价值提升。稳盛投资在遵循增值型策略的同时，也非常注重风险和收益的对等及平衡。

对于存量地产项目的募投管退能力，辛总提出了“双大脑”概念。一个大脑，指的是从投资到对项目的运营管理的监控，再到最后项目退出，都需要核心专业团队的把控；另外一个大脑，指的是资产管理团队的能力，资产管理需要从定位、招商、运营、改造，到后期的市场推广和退出等各个环节做到精细化协调管理以便将资产管理效能最大化的价值得到充分的发挥。在“双大脑”的加持下，地产基金归根结底是要做到精耕细作，从而获得更多长期股权资本的信任和青睐。

此外，辛总指出，在当前的市场环境下，当面对房地产各个业态和募投管退的各个环节时，非常需要和各个细分领域的专业团队精诚合作，形成各自优势资源的互补和协同发展。

谈及不动产资产收购时，辛总介绍了稳盛投资的“PE+REITs”双轮驱动的核心战略。PE阶段，当收购一个资产时，稳盛可以通过私募基金的方式，对项目投入一定规模的资金，然后通过对物业的增值运营为资产赋能，把项目的价值激发出来。REITs阶段，在中国公募REITs政策开放及成熟的前提下，当我们收购及运营的资产达到稳定状态后，就可以将资产通过公募REITs产品发行。稳盛投资遵循该策略，在具体业务执行过程中保持资产运营管理表现与金融产品属性和投资人要求相一致为专业原则，形成资本运作和资产管理的高效统一。

今年基础设施公募REITs相关文件的推出，对于整个行业来说，具有积极的影响，辛总也在对话过程中谈到了未来REITs对于房地产投资的影响和意义。

首先，REITs对资产的质量、收购和运营管理能力等方面提出了更高的要求。基础设施REITs的指引文件，坚持权益导向和遵循市场原则，明确符合要求资产的独立稳定现金流和结构化“风险隔离”属性，这些要求都符合国际化成熟资本市场标准REITs的定义和特点，将更加有效地推动不动产存量资产良性发展机制的建立。公募REITs发行及后续上市交易过程是各主要参与者包括管理人、托管人、投行和财务顾问、中介机构和投资者共同检验监督项目投资和运营管理收益和效能的持续过程，形成资产表现、产品结构和投资者收益回报的良性发展机制。其收益主要体现于定期的派息分红和净资产增值等因素带来的股价提升，产品的成功设立发行与后期的运营管理和价值增值同样重要。

第二，标准化公募REITs实际上会为广泛的投资者提供投资不动产存量资产的机会。目前来看，本次基础设施REITs的推出中短期来看很大程度上将以机构投资者的参与为主，而更加成熟市场的投资端应该是结合资产和产品的特点进行的债权和股权类资金投资的良好平衡匹配，为不同策略类型、风险收益要求的投资提供参与的机会，进而在资本市场自由流通。从资产端和投资端来看，公募REITs在我国拥有巨大的发展空间，同时广泛投资人通过资产市场的参与，使得优秀的资产和团队将更加有信心，不如人意的项目将会面临更大的挑战和压力，公募REITs不是万能的退出工具，而是透明度和市场化程度更高的金融产品。

第三，对于原始权益人和发起人，REITs平台策略效应更高于单个资产项目的得失。基于REITs产品对于项目分红派息率的要求，当前市场情况下的成熟物业会在较大概率上出现单个项目发行REITs产品的退出价值低于出售给某一类特定投资者的退出价值，借鉴国际成熟市场的操作经验，REITs形成平台效应后的资产包组合策略效应、多样化融资工具以及较低的融资成本等优势会对原始权益人和发起人的投资管理平台持续稳定和高资本周转利用效能发展具有更重要的战略意义。优秀的REITs平台自身就可以完成募投管退的流程和不断被市场认可发展壮大，规模性和综合专业度的发挥十分重要。