2021年，是“十四五”开局之年，房地产金融迎来行业政策与创新发展的新阶段。从过去20年中国房地产行业的高速增长，到如今追求高质量发展，如何构建新发展格局的有效路径，成为了业界共同关注的话题。

8月4日，由中国房地产业协会指导、金砖传媒、《中国房地产金融》杂志主办的2021第十届金砖论坛在上海隆重举行。本届大会以“新阶段 新格局 新动力”为主题，汇聚多领域专家学者、行业翘楚、产业精英共襄盛举。

中国房地产业协会名誉副会长(驻会)王惠敏为大会致辞，他认为，在当前调控政策的基调下，要坚持“房住不炒”，运用好金融资本的内在规律、遵循金融资本的市场规则、让金融与泛地产“联姻”，包括在产业园区、住房租赁、城市更新等等方面，实现金融的社会化效益、服务金融的产业化要求，应是行业未来需要侧重探索和解决的问题。中国首席经济学家论坛理事长、植信投资首席经济学家兼研究院长连平在论坛上发表演讲，他表示，从“三条红线”、“商业银行贷款集中度风险管理”这些调控政策层面来看，目前整体环境是比较偏紧。“所以要提供结构性和保障性的住房金融支持。” 一二线城市房价上涨压力较大，需要从供给层面多做文章，包括增加土地供给、增强房企开发能力，需要结构性的，合理的、适度的增加结构性住房金融支持。其后，多位行业专家、业界精英，也就会议主题展开讨论，纷纷发表各自的观点。

稳盛投资战略投资部总经理辛勇先生受邀出席本届论坛，并参与题为“房地产私募股权基金投资策略”的圆桌对话，围绕新发展阶段下的投资策略、如何选择资产并做好资产管理等话题进行了交流分享。

核心增值型投资策略

首先，辛勇介绍，稳盛投资作为一家有开发商股东背景的地产投资公司，十分注重多元化的资产配置，除了开发类的股权投资和相关的赋能业务外，稳盛投资也在重点拓展持有型物业的投资。对于投资策略的选择，辛勇强调了稳盛所采取的核心增值型投资策略。具体来讲，一方面，通过对资产的物理形态上的改造、建设，提升建筑物本身的使用效能；另一方面，在对资产的运营上，提供综合性的赋能服务，以此来实现对资产价值的挖掘和提升。

围绕核心增值策略，稳盛重点以具有需求潜力和价值增值空间的业态作为主要投资策略，产业园区和社区商业是稳盛重点关注的投资业态。分享中，辛勇向大家简要介绍了稳盛近期参与投资的位于广州科学城核心区域的产业园项目。该项目总建筑面积约15万平米，迎合区域市场发展和公司策略，该项目产业布局定位于生物医药、电子信息、人工智能等符合当前经济发展趋势的热门领域，资本策略方面未来也希望能够跟REITs发行进行良好对接，形成良性的资本运作模式。社区商业也是稳盛目前在持有类业务中重点关注的业态，辛勇提到：“在当前的发展阶段，我们看到了区域细分市场社区周边居民对日常消费、文化娱乐、兴趣培养以及综合服务的强需求，我们觉得这一领域是有一定的上升空间和价值赋能潜力的。”

资产端和资金端的匹配

辛勇认为，房地产基金的募投管退，重点核心是寻求资产端与资金端的高度匹配。对于持有型物业，如果能够做到各个环节的精细化协调管理，未来会获得更多长期股权资本的信任和青睐。“现在越来越多的机构投资人会愿意选择本土化的基金进行合作，甚至有一个趋势是更加直接看重资产的质量，更加合理化前期管理费收益，并且对于管理人的价值更多合理体现在未来的超额收益上。这对于逐渐成长成熟并在某一领域有管理特长的企业来说是一个机会，伴随资本市场健康发展的成熟度不断提高，投资者和管理人的价值能力和互补性不断增强，房地产基金的发展空间也会越来越大。”辛勇在会上分享道。

资产选择与资产管理

对于主持人提出的如何投好项目和管好项目的问题，辛勇分享了三个观点。第一，要以前瞻性的眼光看待市场发展趋势，并坚持既定的投资策略和专长的领域；第二，要做好“两个大脑”的相互衔接——对投资项目投融管退各个环节的全流程负责和对资产管理各个环节精细把控；第三，合理运用好资本市场的支持和监督力量，在项目保密的前提下，可以选择与专业的机构投资人进行前置交流，为项目的评估判断提供更多侧面的支持，为资金的募集和未来退出策略做好相关充分的准备。

因此，辛勇提到，希望REITs能够更快有多元化产品的发展机会。他认为：“REITs本身对原始权益人和管理人来讲就是投融管退的独立平台，像美国、新加坡、日本、香港等地区的成熟REITs资本市场，其广泛的投资人，就是对投资项目质量和平台良好运作的最好监督”。

同场嘉宾观点分享

参与同场圆桌对话的光大嘉宝副总裁、光大安石首席运营官周颂明先生表示，伴随现阶段经济转型升级和行业结构变迁，转型代表机遇，变迁代表机会。时代的天平正向机遇、机会倾斜，作为基金管理人，我们更应该立足价值投资，把精力聚焦在长期精细化运作的赛道上，找到真正的好资产，与之共同成长，并为资产提供多元的退出渠道。投资要以终为始，方能从容穿越周期，实现价值体现。

“房地产私募基金套利阶段已经过去，未来考验核心竞争力，唯有有核心竞争力的私募基金才能发展得更加长远。”景瑞优钺资管总裁高翔表示，优钺资管的投资策略来自四个方面：第一，优钺资管坚持做真股权基金，没有做非标项目和非标债权。第二，投资标的主要以开发类住宅项目为主。第三，募资端，坚持与优钺投资理念接近、相同的真股权投资人为主，主要以机构客户为主，不涉及财富端募资。第四，优钺资管助力中小房企业务发展，特别是融资困难的房企，双方成立基金共同推动项目成功开发。

秉承朗诗产品特色和小股操盘的经营思路，青杉资本在股权投资领域，聚焦园区型商办、长租公寓、养老公寓等资产。朗诗青杉资本副总经理兼基金管理部董事总经理方旭东表示，房地产基金坚持股权投资，不做杠杆型驱动业务，“地产基金需要回归本源，靠管理人的本事挣超额收益，其他的活(债性投资)不要做。”对于行业投资机会，他认为当前市场资产价格整体偏高，投资人对回报要求并不低，对于一些甩卖项目、出清型项目、资金链断裂项目具有一定的投资机会。