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负债创新高,去杠杆将是大势所趋
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负债创新高,去杠杆将是大势所趋
2014-09-15   

说明


为什么要关注A股上市房企?因为我们认为:

(1) A股上市房企有大有 小,有民营有国企,经营范围覆盖国内主要的一二三线城市,其经营状况 很可能是整个房地产行业的一个缩影。

(2)上市房企的经营数据更加真 实,更能反映行业现状。
企业的哪些经营数据是我们需要重点关注的? 

(1)负债状况。

(2)短期 偿债能力。

(3)存货状况。
为什么重点关注这些数据?

因为:

(1)整体的负债情况会影响企业长期 再投资的能力以及再融资安排(比如倾向于债务融资还是股权融资)。

(2)短期偿债能力以及存货状况会影响企业短期的拿地、开工行为,同 时会影响企业短期的销售策略,比如是否倾向于降价。因此,关注A股上
市房企经营情况有利于我们更好的判断行业投资、价格趋势。
另注:本研究样本为108家A股开发类上市房企,不含园区类房企(如陆家嘴、外高桥等)

 

核心结论


截止2014年中报,A股108家开发类上市房企资产负债率创历史新高,达到75.6%。净负债率创历史新高,达到93%,其中“非招保万金”类房企该值上升至111.8%,现金存货比仅为16.4%,创历史新低。(详见报告第一部分)。在楼市处于相对高 位的情况下,企业负债率维持如此高的水平是不现实的,预计“降杠杆”将是多 数企业不得不选择的经营策略。降杠杆无非两个路径,一是压缩投资减少支出, 二是增加股权融资,减少倩务融资。估计两个路径在未来将同时发生。压缩投资 将减少行业供给,有利于供需平衡,也会减少土地市场的竞争,对资金宽裕的房 企低成本扩张拿地将是机会。而第二条路径的演变,对于有主动管理能力、善于 股权投资的房地产基金而言,将面临更多的项目机会。稳盛未来聚焦于股权基金 在战略层面将是符合行业大势的(不但是房地产企业,中国企业整体负债率都偏 高,2013年末中国500强平均资产负债率高达84%。激活上市企业通过股市进行股 权融资的渠道,是缓解企业高负债风险的一个手段。这可能也是目前政府高度重视 资本市场的重要原因)


截止2014年中报,A股108家开发类上市房企现金覆盖短期有息债倍数降至0.9,接 近历史最低,“扣除招保万金”类房企降至历史新低0.7,短期偿债能力非常差 (详见报告第二部分)。A股108家开发类上市房企存货去化周期为12.5个季度,上 升至历史新高,尤其是“扣除招保万金”类房企达到15.4个季度,房企整体库存压 力非常大(详见报告第三部分)。如此高的偿倩和存货压力意味着土地市场还将 持续冷清,销售市场“以价换量”可能还将持续一个阶段。

 

 

 

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