从2009年金地集团与UBS联手设立国内第一只标准化房地产美元基金，并成功募集、投资超过2亿美元开始，十余年间，稳盛投资已经成长为业内有一定影响力的房地产投资机构。作为金地集团旗下专业的房地产投资机构，稳盛投资主要的业务增长是来自于以房地产项目股权投资为核心的多样化投资业务，同时在新兴崛起的存量市场上，也做出了一系列的创新探索。

 

作为专注于房地产领域的投资机构， 稳盛投资有何特殊之处？对于2020年有哪些判断和期待？近日，稳盛投资总裁许亚峰接受了地产资管网的专访。

 

1.与以往相比，2019年地产金融市场经历了怎样的变化？

 

许亚峰：用一个词来形容，就是“降温”。

 

过去20年，房地产行业处于高速增长状态，企业对市场的预期相对过高。在国家强调去杠杆的背景之下，2018年行业已经开始调整，2019年无论是金融机构的融资，还是房企拿地开发都更趋于理性。2019年是温和理性的一年，当我们经历过你会发现，新的形势下，需要我们用更加理性的态度、更加专业的能力去关注和判断市场。

 

2.稳盛投资想在地产金融市场打造一个什么样的愿景？
 

许亚峰：从金地集团与UBS合作创立第一只美元基金，并成功募集、投资超过2亿美元开始，在过去十年里，稳盛投资作为金地集团地产投资业务的独立运营的战略载体，大力发展以住宅开发项目股权投资为核心的多样化投资业务，并与银行、证券、信托、保险、资产管理公司等进行了紧密的合作，也为投资人带来了非常好的回报。

 

目前稳盛投资重点发展的业务，一类是协同金地管理开展的“投资+代建”业务，稳盛投资作为金地集团旗下专业的房地产投资机构能够与金地管理形成一个很好的共振、协同和整合。具体而言，稳盛投资具备相关能力和经验，在市场中选取优质的投资标的并协同金地资源，为投资标的提供代建等增值服务，实现各方互利共赢。

 

另一类是核心增值基金，我们聚焦于收购具有增值空间的核心型商业物业，通过对物业的改造升级、对服务水平的提升、对建筑物使用效能的提升等方式，实现物业价值的挖掘与价值增值。

 

未来我们最理想的状态是可以打造“PE+REITs”双轮驱动模式。首先，在项目前期开发阶段，可以通过私募基金以合法合规的方式，对项目投入一定规模的权益资金，再去对项目进行获取、改造、增值、运营；其次，在项目持有阶段，资产形成相对稳定的现金流之后，可以通过资产证券化的方式，在资本市场实现退出，在政策允许情形下打通公募的市场，变成公众可以购买的一个稳定收益的产品。

 

3.谈及比较有代表性的项目，都会想起8号桥，这个项目有何特殊之处？

 

许亚峰：上海8号桥项目还是比较有代表性的，轻资产的项目实现了证券化，代表了城市更新的一个方向。

 

8号桥在上海算得上是比较有名气的一处资产，当时在运营管理团队的配合下，稳盛投资对项目的现金流和偿付能力进行了全面的分析和测算，确定了项目的入池资产，同时也对交易结构、产品结构、发行规模等进行了反复的研究并探索出创新型的解决方案，通过资产证券化的手段，为上海8号桥项目构建了一个新的发展模式。存量市场是一个开放的生态，稳盛在其中担当了加速器的角色，链接各个专业领域的企业合作，盘活存量资产并使其形成可持续的发展模式。

 

八号桥ABS产品的诸多特征，为稳盛投资在房地产金融创新领域的发展奠定了良好的基础和市场影响力。

 

一是创新，“八号桥ABS”是国内ABS历史上首单文化创意园区“轻资产”资产证券化产品，并且通过有效的现金流论证，实现了“轻资产”类产品的无抵押的合理融资规模产品模式；

 

二是高效，底层资产为该项目未来期间的租金收益，依托于金地集团的支持，通过对现金流的和资产管理带动的未来收益提升能力的有效的论证，可以获得健康合规有效的杠杆，形成“轻资产”文化创意园区类产品高效的投资模式；

 

三是优质，该项目是一线城市核心地段旧改项目，上海创意产业最早和标志性的集聚区，经过多年的运营形成收益稳定但仍具备增长提升空间的较强竞争优势，属于通过优秀资产运营管理实现城市更新和价值增长的经典案例。

 

（“嘉实金地八号桥资产支持专项计划”，简称“八号桥ABS”，是由稳盛投资担任交易顾问和总协调人，与战略合作伙伴嘉实资本共同发起设立的中国首单文化创意产业园区“轻资产”资产证券化产品，为文化创意园区类项目“轻资产”运行开辟了金融创新运作模式。上海8号桥项目位于上海市卢湾区新天地商圈，占地面积约19,303平方米，是上海首批创意产业集聚区，其原址为原上海汽车制动器厂、申贝机械厂、白象电池厂、色织三厂。自2003年开始，在上海市政府、经委、卢湾区人民政府的支持下，由启客集团陆续对旧厂房实施改建翻新、招商并运营管理，将凝聚着特有的历史底蕴和文化内涵的老厂房变成了吸引创意人才、激发创意灵感、集聚创意产业的新载体。2015年金地商置完成了针对上海8号桥项目的股权收购并与启客集团战略合资进行系列产品的合作。“上海8号桥项目”有效地提升了所在区域的城市面貌，支持了传统企业的升级转型，为当地创造了新的税收及就业增长点，达到了企业效益和社会效益的平衡。）

 

4.除了住宅开发业务之外，稳盛投资还关注哪些业态？
 

许亚峰：具有增值空间的核心型商业物业我们都会关注，目前以3类资产为主：

 

第一类：产业园。2019年我们在看一个新的位于上海核心区域邻近8号桥的轻资产产业办公项目，项目原本是一个超市，但这种传统的业态已经不太适应现在的市场需求，稳盛计划和金地商置共同投资该项目，将原来的资产整租过来，并启用金地商置旗下的原8号桥管理团队启客威新对项目进行改造升级及运营管理，打造一个以文化创意为引擎、以科技服务为主题的新型办公业态，迎合市场客户的需求。另外，最近我们也在中国一线、强一线和重点二线城市，包括杭州，看一些产业园项目，完全是以做产业为主的产业园投资。

 

第二类：社区型商业。例如在2019年完成收购的上海康健广场项目，建面2万多平米，是一个社区型的商业。这个项目位于上海核心的徐汇区，具备优质的区域消费和教育资源基础，周围学校遍布，让该项目在教育和娱乐方面有非常大的需求潜力和价值提升空间，我们希望通过改造升级和资源整合，将康健广场打造为一个以儿童教育和休闲娱乐为服务主题的社区型购物中心。像这种具有需求潜力和价值提升空间的社区型商业，也是我们重点关注的业态，未来我们会做成资产包，通过资本运作和资产管理来创造更大的价值。

 

第三类：融合办公、公寓和商业配套等多功能业态的综合性物业。

 

这几类项目是我们比较感兴趣的。

 

5.在这些业态投资中，稳盛投资如何担任资产管理的角色？

 

许亚峰：这些持有型增值型业态的投资需要相对较长的投资周期，所以我们首先需要的是与长期资本合作。而且国际机构投资者针对持有增值类资产的基金周期通常也是8+2年的策略，那么我们也希望向这种国际化的基金投资管理策略去靠拢。现在我们看这类项目，通常也会考虑5年、7年，甚至10年的投资回报。

 

在较长的投资周期内，第一，我们能够有足够的时间，最大化地创造资产的增值价值；第二，我们能够充分地发挥出基金管理人的资本运作能力和资产管理能力，在一个正常的经济周期中为项目选择一个最佳的退出策略和时点。与长期资本的合作可以最大化的为投资者创造价值。

 

与此同时，在不断加强自身资产管理运营能力的同时，我们也会积极地来推进“PE+REITs”的双轮驱动地产金融策略，在项目投资运营的不同成熟阶段，匹配相应回报和风险控制要求属性的投资者，在长期管理运营项目的同时推动更广泛投资人参与到持有型项目的投资，与投资者形成双赢的可持续合作模式。

 

6.稳盛投资会选择怎样的举措，迎接2020年的市场？

 

许亚峰：2019年，在持续去杠杆的背景之下，房地产市场确实受到了不小的影响，但对于投资机构来说，我们通过专业的投资眼光和运营能力，从中也找到了一些机会，所以2019年通过我们团队的共同努力，比较好地完成了我们的经营目标。

 

2020年，我认为国家对于去杠杆的态度不会有大的变化，所以新的一年我们还是要更加理性地看待市场，同时我们会更加坚定地培养自身的投资能力和经营能力，通过自身能力的提升在市场上寻找更多、更优质的投资项目。2020年，我们不是要被动地等待市场发生转变，而是主动地通过自身的投资和运营能力的提升，来迎接新一年的市场。相比2019年，也希望在新的一年，稳盛投资能有一个健康稳定的、有一定增长率的增长，并且在新业务上能有更多的项目落地。