2019 年国内整体经济增速放缓，中美贸易战等外部因素持续影响，整体营商环境持续承压；2020 年初新冠疫情爆发，更是雪上加霜，房地产行业损失严重，经营受阻业绩停滞，也倒逼行业开始新一轮洗牌。2020 年截至目前，已有208 家房企倒闭，多家TOP50 房企频传资金链相关负面新闻。经历一轮市场洗礼后，地产基金会受到什么影响？疫情会改变地产基金的投资方向吗？地产基金当下最看好什么类型的资产？

 

稳盛投资总裁许亚峰先生作为克而瑞资管地产基金系列高端访谈重磅嘉宾应邀接受了本次采访。就在8 月11 日，第四届地新引力峰会-资产管理论坛上，许亚峰作为嘉宾参与了上午场圆桌论坛，论道“中国资产的盘活空间”。

 

 

 

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背靠金地集团，专注国内外房地产市场投资

 

作为地新引力“ 2020 年度最具影响力地产基金”之一的稳盛投资，是一家专注于国内外房地产市场投资管理的另类投资机构，由国内领先的房地产上市公司金地集团出资设立，是金地集团“一体两翼”战略的重要组成部分，在北京、上海、深圳、香港等地均设有分支机构。

 

2006 年，稳盛投资团队开始进入房地产金融领域，2008 年与瑞士银行（UBS ）合作设立美元基金（UG 基金），是国内地产机构第一只国际标准化房地产基金，2010 年开始拓展人民币基金业务。

 

从与UBS 合作创立第一只美元基金，并成功募集、投资超过2 亿美元开始，在过去十多年里，稳盛投资作为金地集团地产投资业务的独立运营的战略载体，大力发展以住宅开发项目股权投资为核心，同时探索股权投资、资产并购、资产证券化、城市更新基金及海外投资等综合业务的多样化投资，并与银行、证券、信托、保险、资产管理公司等进行了紧密的合作。结合自有资金、集团投入资金及多家战略方资金，构建起多渠道多层次的资金来源。
 

 

❷

坚持“投资+代建”模式

关注一线、新一线城市的城市更新和旧改
 

稳盛投资已有十多年的投资和发展经验，关于未来投资重心，对稳盛来说相对占优势、非常了解的领域，比如开发类的股权投资项目，以及协同金地集团的“投资+代建”模式，都仍会是稳盛投资未来重要的投资方向。

 

稳盛投资正在设立城市更新基金，将用于投资新经济相对比较发达的一线城市、新一线城市的办公、产业园、社区商业和长租公寓。稳盛投资选择投资领域的前提是自身具备足够的运营能力和对于底层资产的管理能力。对于近来风波不断的长租公寓，许亚峰认为，从长远来看仍有必然的需求和生存发展空间，稳盛目前也在探索自己的长租公寓的证券化产品；当前热门投资领域比如物流仓储稳盛也在关注和研究，但暂时还没有投资，对于较为陌生的领域，稳盛倾向于找到一个合适的运营商或合作伙伴共同运作。

 

另外城市更新还有一个大的领域——旧改，在深圳和大湾区，稳盛的旧改基金已经投资了不少项目。许亚峰表示，中国的一线城市已经完全进入到存量时代，很多发达的二线城市也开始步入到存量时代，所以稳盛会特别关注这些城市的城改或旧改机会。具体到城市，大湾区、京津冀、长三角等城市经济群和具有潜力的二线省会城市，是稳盛关注的重点。
 

 

❸

具备专业运管能力是稳盛投资的前提

通过“功能性改造+品牌升级”提升资产价值
 

大运营时代，稳盛选择投资领域的前提是自身具备足够的运营能力和对于底层资产的管理能力。未来，稳盛会重点关注办公类、产业园、长租公寓、社区型商业等资产项目，在这些领域里，对于每一个垂直门类的专业化要求都非常高，它不仅是简单的投融资、买卖交易，而是需要在长期的运营中去进行专业的、精细化的资产管理，以此来提升资产的价值，从而获得长期的回报。

 

对稳盛来说，过去几年比较传统的开发类股权投资业务，对经营团队的专业化要求也是越来越高的；办公、园区、社区型商业、长租公寓等存量资产领域，稳盛都会协同专门的管理公司去运营，过去一个团队运营不同门类资产的做法已经无法适应新的发展，对专业化运营的要求越来越高的。稳盛始终秉持着稳健平衡发展的思路，业务依然保持着正常发展的状态。

 

某种角度来说，今年年初的疫情是对持有型物业经营的一次大考。许亚峰表示，疫情对稳盛确实有一定的影响，稳盛也针对性给予了租户一些优惠措施，包括免租和政策性支持等。今年5、6 月份以来，稳盛投资的资产基本上已经恢复到一个相对正常的状态。许亚峰还特别强调，“不单是疫情的影响，我认为从去年开始，一线城市整个存量市场，办公也好、商业也好，都出现了租金下调、空置率上升。一方面中国经济调整换挡，另外一方面国际形势的变化和中美贸易战，都是重要的影响因素。整体来说，稳盛的租户保持相对稳定，基本都有三年租约，今年换约没有往年火爆，但租金和满租率未受大的影响”。

 

对于投资的持有型资产，稳盛通常根据不同的物业类型进行升级、改造，提升资产价值。一类是做功能性改造，随着电商的发展和消费方式的改变，线下购物需求也在被改变，传统的购物中心和超市大卖场已经很难适应最新的需求，对于这种资产稳盛会做功能性的改造，比如 8 号桥5 期，就是把产业园经过运营改造形成一个新型的办公载体。

 

另外一类是对功能性和商户进行升级，比如稳盛2019 年主导了对上海康健广场项目的收购，这是一个社区型的商业。这个项目位于上海核心的徐汇区，具备优质的区域消费和教育资源基础，周围学校遍布，让该项目在教育和娱乐方面有非常大的需求潜力和价值提升空间，通过改造升级和资源整合，将康健广场打造为一个以儿童教育和休闲娱乐为服务主题的社区型购物中心。像这种具有需求潜力和价值提升空间的社区型商业，也是稳盛重点关注的业态，未来稳盛会做成资产包，通过资本运作和资产管理来创造更大的价值。

 

 

❹

“八号桥ABS”是稳盛资产证券化一大突破
发行公募REITs的核心在于底层资产
 

2020 年3 月19 日，“金地草莓社区公募ABS 首期”于上交所成功发行，储架规模达 20 亿元，这是上交所首单“轻资产城市更新”长租公寓资产证券化产品。十多年来稳盛投资积极进行资产证券化探索，主导了多个ABS 产品的发行。其中“八号桥ABS ”是国内ABS 历史上首单文化创意园区“轻资产”资产证券化产品，2019 年，上海8 号桥项目荣获国际金融地产创新大奖-投融资创新-金奖。

 

上海8 号桥项目位于上海市卢湾区新天地商圈，是上海首批创意产业集聚区，其原址为原上海汽车制动器厂、申贝机械厂、白象电池厂、色织三厂。自2003 年开始，在上海市政府、经委、卢湾区人民政府的支持下，由启客集团陆续对旧厂房实施改建翻新、招商并运营管理，2015 年金地商置完成了针对上海8 号桥项目的股权收购并与启客集团战略合资进行系列产品的合作。

 

在许亚峰看来，“八号桥ABS ”是稳盛投资的一个大突破，轻资产的项目实现了证券化，代表了城市更新的一个方向。八号桥ABS 最突出的创新点在于实现了“轻资产”类产品的无抵押的合理融资规模产品模式，在底层资产层面进行充分客观的分析并与金融产品的利息本金覆盖要求完全匹配，为未来类似轻资产ABS 的独立发行奠定良好的技术经验基础。

 

如今公募REITs 推出发行在即，产业园发行公募REITs 最主要的门槛和障碍会是什么呢？许亚峰表示，首先核心是相对优质的底层资产，这也是稳盛多次主导资产证券化产品发行成功的关键。以往产业园相对比较地域化和零散，如果要发行产业园REITs ，底层资产需要有一定规模；同时，还有公司结构、产权、消防等方面法律上的规范性，这是硬性条件，以及底层租户的稳定性和专业的底层资产管理团队；其次，CMBS 融资方式属于债权类融资，公募REITs 可以做的突破就是权益类融资和真正的资产退出，实现从原来简单的债务性融资到权益性融资的一个突破；最后当然还需要各个层面上政策的支持。目前来看，无论政策支持还是市场的认可度，都能够看到发行的前景。
 

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打造“PE+REITs”双轮驱动模式

希望真正能做到REITs退出

据许亚峰介绍，稳盛目前持有的存量资产都在运营和持有期，还没到退出阶段。“我们策略上最理想的是能够将资产包发行一个REITs 产品，真正能做到REITs 退出。”未来最理想的状态是可以打造“PE+REITs ”双轮驱动模式。首先，在项目前期开发阶段，可以通过私募基金以合法合规的方式，对项目投入一定规模的权益资金，再去对项目进行获取、改造、增值、运营；其次，在项目持有阶段，资产形成相对稳定的现金流之后，可以通过资产证券化的方式，在资本市场实现退出，在政策允许情形下打通公募的市场，变成公众可以购买的一个稳定收益的产品。凯德因为新加坡REITs 市场比中国要提早很多年，因此发展出了一个相对比较值得我们参考的模式。募、投、管、退4 个环节真正打通，在不同的阶段引入不同的投资者，到稳定阶段选择公募化，也是稳盛投资研究探索的一个主要策略方向。 

 

不管是从政策的力度，还是交易的需求来看，稳盛目前投资的几类资产商业逻辑都是成立的，对于这几类资产，一方面希望通过资产证券化渠道退出，另一方面如果资产非常稳定，同时兼具了收益逐步增值的能力，稳盛甚至可以选择长期持有。

 

对于未来，许亚峰表示，“这个行业是一个长跑的概念，我觉得坚持好我们的投资逻辑，不需要短期内达到一个宏伟目标。我们要坚持自己的速度、发挥自己的优势、坚持自己的定力，做一个长期的事业”。