2020年9月18日，由住建部主管、《中国房地产金融》杂志主办的“2020年金砖论坛暨第九届金砖价值榜颁奖盛典”在上海成功举行。金砖论坛是中国房地产金融领域最具专业性和影响力的论坛，举办以来有超过1000家机构参加会议，5万位以上人士参会。本届大会以“跨越·新生”为主题，汇聚地产、金融、产业、基金、租赁等多领域具有影响力人士，探讨全球视野下的房地产金融新发展、新趋势。

稳盛投资总裁许亚峰先生受邀出席本届论坛，并参与题为“新时期下不动产资管难点、痛点与核心点”的圆桌对话，并就存量时代不动产资管的痛点及应对策略等话题进行了分享。

首先，许总介绍，稳盛投资是金地集团旗下专注于国内外房地产市场投资管理的另类投资机构，发展围绕一二线城市和强三线城市的住宅开发项目股权投资、城市更新基金、核心增值基金、旧改基金等重点业务模式的多元化综合业务体系。开发类的股权投资项目和协同金地集团的“投资+代建”模式，都仍会是稳盛投资未来重要的投资方向。城市更新基金，将用于投资新经济相对比较发达的一线城市、新一线城市的办公、产业园、社区商业和长租公寓等。核心增值基金，在收购资产后，通过对资产的运营改造为资产赋能，使资产得到价值提升。旧改基金，重点关注大湾区、京津冀、长三角等城市经济群和具有潜力的二线省会城市的投资机会。

中国房地产行业进入存量时代，不动产资管也逐步进入新时代。许总认为，不动产资管应该顺应市场的变化，选择优质的、以及能够适应时代需求的底层资产。房地产行业所做的所有门类，可以定义为是做空间的生意。过去20年，中国的居住空间生意经历了高速的发展，现在的市场需求在向办公、生活、消费、娱乐等空间转变。比如，近年来企业对于办公空间的选择，可以称之为郊区化或产业园化。加之今年疫情的影响，大家对办公空间、空气质量、环境品质等因素的需求，产业园区类办公空间的需求量也在不断增强。稳盛投资所涉足的上海八号桥产业园项目、杭州五八产业园项目，能够很好地为用户满足新型办公空间的需求。因此，产业园也将是稳盛近期持续关注的投资门类。

再如，围绕生活半径产生的生活、娱乐、消费需求可以说是刚性需求。稳盛2019年主导了对上海康健广场项目的收购，这是一个社区型的商业。这个项目位于上海核心的徐汇区，具备优质的区域消费和教育资源基础，周围学校遍布，让该项目在教育和娱乐方面有非常大的需求潜力和价值提升空间，通过改造升级和资源整合，将康健广场打造为一个以儿童教育和休闲娱乐为服务主题的社区型购物中心。像这种具有需求潜力和价值提升空间的社区型商业，也是稳盛重点关注的业态，未来稳盛会做成资产包，通过资本运作和资产管理来创造更大的价值。

许总分析认为，重资产的投资机会未来会倾向于机构投资人。无论是传统的住宅业务的股权投资，还是城市更新领域所涉及的更多不同业态的经营管理，都越来越要求经营机构的专业化。对专业化的高要求，意味着这个阶段更适合机构投资人的投资。在项目收购、改造、运营的过程中，会遇到各种变化和风险。而机构投资人有着更加专业的判断能力和抗风险能力。所以，专业的机构投资将是大势所趋。

今年公募REITs政策的发布，将更加有效地推动不动产存量资产投资的良性发展。未来不动产金融产品的发展将为专业管理人提供展现能力的更好舞台，也对专业的投资运营管理提出了更高的要求。随着公募REITs逐渐走向成熟，未来底层资产所涉及的领域会非常广泛，稳盛投资也会做更多的探索和尝试，将传统的房地产私募基金和资产证券化产品模式打通，形成地产金融资本运作的平台互补协作效应。

对于国内存量资产回报率普遍偏低的情况，许总分享了稳盛的解决策略。第一，通过轻资产模式，提高资本化率水平。比如用长期租赁的方式，在足够长的租约期内进行项目的改造升级和长期的、专业的、精细化的资产管理，以此来提升资产的价值，从而获得长期的回报。第二，可以在更早期介入，比如在开发、甚至拿地过程中，介入参与，凭借稳盛十余年积累的主动管理能力，有效控制建设成本，从而提高项目的回报率。