4月30日，中国证监会与国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(即40号文)，同时证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》征求意见稿（以下简称为《征求意见稿》），这两份文件一时间在市场上引起了业内人士的广泛关注和热烈讨论，稳盛投资第一时间针对两份文件进行细致的提炼分析以及业务策略趋势的展望。

坚持权益导向和遵循市场原则。符合国际化成熟资本市场标准REITs的定义和特点，这将意味着即将推出发行的试点产品将会完全市场化的考虑投融资双方的需求进行定价和发行的相关决策，投资者投资的REITs产品也将真正的实现间接持有底层不动产存量资产，享有专业管理人创造的资产持有期间收益和价值增值，同时也将承担权益份额对应的风险。

        高度贯彻国家防风险、去杠杆、稳投资、补短板的决策部署，积极支持国家重大战略实施。优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。同时要求聚焦重点区域，优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。

        明确符合要求资产的独立稳定现金流和结构化“风险隔离”属性。要求底层资产具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好的增长潜力。PPP项目应依法依规履行政府和社会资本管理相关规定，收入来源以使用者付费为主。现金流来源具备较高分散度，且主要由市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入。

        专业机构投资者将在试点产品的评估定价环节和产品投资中发挥重要作用。前期网下询价对象方面，限于证券公司、基金管理公司、保险公司、政府专项基金、产业投资基金等专业投资者。扣除向战略投资者配售部分后，网下发售比例不低于本次公开发行数量的80%，公众投资者按照询价确定的价格通过销售机构参与基金份额认购。

公募REITs将更加有效的推动不动产存量资产良性发展机制的建立。公募REITs发行及后续上市交易过程是各主要参与者包括管理人、托管人、中介机构和投资者共同检验监督项目投资和运营管理收益和效能的持续过程，形成资产表现、产品结构和投资者收益回报的良性发展机制。产品的成功设立发行与后期的运营管理和价值增值同样重要，REITs产品与存量资产市场的良性发展机制需要各主要参与者结合自身的核心专业在产品的发行设立和后续运营管理环节发挥各自的优势和作用。

        投资者广泛参与不动产存量资产投资的机会。因为资金门槛和专业能力等原因之前不能够参与存量资产实体项目投资的机构投资者、民间资本或者个人投资者，可以通过投资REITs产品公开透明的参与存量资产的交易，享受存量资产以及专业管理人创造的投资收益。

        公募REITs产品的推出将为专业管理人提供展现能力的更好舞台，对专业的投资运营管理提出了更高的要求。公募REITs产品的是以底层资产为重要的关键基础，其收益主要体现于定期的派息分红和净资产增值等因素带来的股价提升，该产品的推动在吸引更加专业的市场机构参与管理的同时，将完全公开透明的展示管理人在资产运营管理效能和资产价值提升方面的业绩表现，进而促进在不动产存量资产特定细分业态领域管理人不断走向成熟。

        对于原始权益人/发起人，REITs平台策略效应远高于单个资产项目的损益得失。基于REITs产品对于项目分红派息率的要求，一般情况下单个项目发行REITs产品的退出价值会低于出售给某一类特定投资者的退出价值，借鉴国际成熟市场的操作经验，REITs形成平台效应后的资产包组合策略效应、多样化融资工具以及较低的融资成本等优势会对原始权益人/发起人的投资管理平台持续稳定和高资本周转利用效能发展具有更重要的战略意义。

        公募REITs在我国拥有巨大的发展空间，依赖于市场估值定价体系、治理机制、相关融资产品、税务机制等的进一步完善。考虑我国不动产存量资产的开发持有量和投资者的投资潜力，REITs产品的风险较低和投资收益稳定的良好平衡特点符合不动产金融市场发展到成熟阶段广大投资者的普遍需求。市场估值定价体系依赖于专业的管理人、投行及财务顾问、第三方中介机构、机构投资者等主要参与者以底层资产为重要基础，结合市场判断、产品组合策略、资产增值潜力和管理人专业能力等条件进行客观系统评估。借鉴国际成熟市场的经验，REITs的相关治理机制、融资产品的合理开发运用、税务机制等的进一步完善对于市场的发展也具有关键的作用。

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